Comprar casa en Tailandia siendo extranjero exige separar vivienda y terreno: un condominio puede ser tuyo, pero el suelo tiene restricciones.
Aviso:Esto es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Antes de entregar una reserva, encarga la revisión a un abogado tailandés independiente del vendedor y confirma los requisitos con la oficina de tierras competente.
La primera pregunta no es cuánto cuesta la casa de la foto, sino qué derecho te están vendiendo y a nombre de quién se inscribe. Un anuncio puede usar «propiedad» para hablar de un condominio en pleno dominio, de una construcción sobre suelo arrendado o de un contrato temporal. No son equivalentes.
Comprar casa en Tailandia: condominio, terreno o arrendamiento
| Opción ofrecida | Qué debes distinguir | Comprobación antes de pagar |
|---|---|---|
| Condominio en pleno dominio, o freehold | Propiedad de una unidad registrada como condominio | Título, elegibilidad del comprador y cuota extranjera |
| Casa sobre suelo arrendado | Derechos sobre construcción y terreno por separado | Titularidad de la casa, contrato y registro del arrendamiento |
| Unidad en leasehold | Derecho temporal, no compra en pleno dominio | Plazo restante, gastos, transmisión y renovación |
| Terreno a nombre del cónyuge tailandés | El titular del suelo no eres tú | Derechos de cada parte y consecuencias familiares y sucesorias |
| Sociedad que adquiere terreno | Compra societaria con obligaciones propias | Legalidad, actividad, socios reales y ausencia de testaferros |
Una estructura más complicada no es automáticamente mejor. Si quieres una vivienda para vivir y no tienes una razón independiente para constituir una empresa, no aceptes esa solución como un trámite rutinario para «poner la casa a tu nombre».
El terreno: regla general y excepciones
La propiedad de suelo por extranjeros está restringida. Existen vías excepcionales que requieren condiciones y permisos; no basta con pagar una parcela cara. El portal oficial tailandés sobre adquisición inmobiliaria describe, entre otros supuestos, la vía de inversión de al menos 40 millones de THB —aproximadamente 1,05 millones de euros a 38 THB/€—, limitada y sujeta a autorización.
No confundas ese requisito de inversión con el precio de una casa ni lo interpretes como una aprobación automática. Si te proponen acogerte a una excepción, pide el fundamento jurídico y los permisos concretos antes de valorar la operación.
Jonny Belvedere / PexelsComprar un condominio: la cuota del 49%
La vía habitual para un comprador extranjero es una unidad de un edificio registrado como condominio, cumpliendo los requisitos legales. No todo apartamento anunciado comercialmente como condo tiene necesariamente la documentación adecuada.
El límite general extranjero es el 49% de la superficie total de las unidades, no el 49% del número de puertas. Dos viviendas de distinto tamaño no consumen la misma superficie de cuota. El manual del Departamento de Tierras para transferencias incluye el certificado de cuota extranjera y el certificado de ausencia de deudas del condominio.
Solicita ambos documentos a través de tu asesor y comprueba que se refieren a la operación y al edificio correctos. Una frase de la agencia diciendo «queda cuota» no sustituye los documentos necesarios para registrar la transmisión.
El dinero y el banco: no transfieras primero y preguntes después
La documentación de fondos depende de la vía legal por la que compras. No es correcto afirmar que todos los extranjeros, sin excepción, necesitan exactamente el mismo papel o que cualquier transferencia recibida en baht es válida.
Para quien compra aportando divisa desde el extranjero, coordina el envío con el banco receptor. El FET (Foreign Exchange Transaction Form) y otros certificados bancarios pueden acreditar la operación según su importe y características. La guía bancaria de Bangkok Bank para comprar un condominio explica las comprobaciones y documentos que el banco necesita.
Antes de mover el dinero, deja resueltas estas preguntas:
- ¿Quién debe figurar como ordenante y beneficiario?
- ¿En qué moneda debe llegar la transferencia?
- ¿Qué concepto y referencia del inmueble deben constar?
- ¿Qué documento emitirá el banco y lo acepta la oficina de tierras?
- ¿Cómo se documentan varios pagos o una reserva ya entregada?
- ¿Qué justificantes debes conservar para una venta y futura transferencia de fondos?
Compara el coste del envío después de resolver esas condiciones. Ahorrar en cambio de divisa no compensa una transferencia mal documentada. Amplía los pasos en la guía para transferir grandes sumas a Tailandia.
Leasehold: qué compras durante 30 años
En el arrendamiento residencial ordinario, el plazo general máximo es 30 años. Una promesa de «30 + 30 + 30» no equivale a recibir hoy un derecho registrado de 90 años. La guía de inversión del BOI advierte sobre la falta de protección automática de esas renovaciones.
Encarga revisar duración, registro, transmisión, fallecimiento, incumplimiento y renovación. Pregunta también si el plazo empieza cuando firmas o si estás comprando los años restantes de un contrato anterior. La diferencia afecta tanto a tu uso como a una posible reventa.
No sumes usufructo, superficie u otras figuras como si fueran piezas intercambiables de una garantía. Su conveniencia y efectos dependen del titular, el inmueble y el contrato. El abogado debe explicarte qué derecho tendrás, frente a quién y durante cuánto tiempo, en una versión que entiendas.
Sociedades y cónyuge: evita confundir control con propiedad
Usar personas tailandesas como titulares aparentes para eludir las restricciones no es una vía segura. El Departamento de Tierras advierte expresamente contra los testaferros o nominees, tanto en compras personales como a través de sociedades.
Una empresa con actividad real tampoco convierte automáticamente cualquier adquisición de suelo en válida: necesita una revisión propia. No aceptes socios que «pone la agencia» sin entender quién aporta, controla y responde por la sociedad.
Si el titular va a ser tu cónyuge, evita asumir que haber aportado el dinero te convierte en copropietario del terreno. Revisa las declaraciones, los derechos sobre la construcción y la planificación familiar. Esta guía no puede resolver un divorcio o una herencia concretos.
Comprar casa en Tailandia: gastos que debes presupuestar
No calcules el cierre con un porcentaje único del anuncio. Precio de compraventa, valor tasado y bases fiscales pueden ser distintos. La información oficial sobre tasas inmobiliarias recoge una tasa ordinaria de transferencia del 2% sobre el valor tasado; confirma cualquier reducción vigente y su elegibilidad para tu caso.
| Partida | Qué pedir por escrito |
|---|---|
| Precio y reserva | Importe total, pagos y condiciones de devolución |
| Transferencia e impuestos | Cálculo de la oficina competente y reparto contractual |
| Abogado y traducciones | Alcance del trabajo y conceptos excluidos |
| Comunidad y fondo de reserva | Deudas, cuota, derramas aprobadas y pagos de entrada |
| Reparaciones y equipamiento | Inspección y presupuesto separado del precio |
| Costes futuros | Mantenimiento, impuestos, seguros y gestión, si corresponde |
Ejemplo solo de cálculo: si el valor tasado fuera 3.000.000 THB y correspondiera un 2% ordinario, la transferencia sería 60.000 THB, unos 1.579 €. Eso no es el coste completo del cierre ni implica que lo pague íntegramente el comprador.
No aplicamos una rebaja anunciada para otro tipo de comprador a un extranjero sin confirmación. Para preparar las preguntas fiscales, consulta la guía de impuestos de la propiedad en Tailandia y pide un cálculo individual actualizado.
Revisión antes de entregar una reserva
La revisión jurídica y la inspección física son trabajos diferentes. Que un piso esté recién pintado no demuestra que esté libre de cargas; que tenga título no demuestra que no haya filtraciones o una derrama pendiente.
- He verificado la identidad del vendedor y su capacidad para vender.
- Mi asesor ha revisado el título, cargas y derechos de terceros.
- Sé si compro pleno dominio, construcción o un derecho temporal.
- Tengo comprobadas cuota extranjera y deudas del condominio, cuando corresponda.
- El contrato establece qué pasa si no se puede registrar la operación.
- He revisado edificio, vivienda, accesos y gastos de comunidad.
- El banco y la oficina de tierras han confirmado la documentación de fondos.
- El contrato identifica el reparto de gastos y las condiciones de devolución.
- Mi plan de estancia no depende de que comprar conceda residencia.
Para vivienda sobre plano, añade licencias, calendario de entrega, garantías contractuales y situación del promotor. No des por hecho que comprar construido siempre cuesta más ni que pagar a plazos elimina el riesgo de la promoción.
Vivir, alquilar o vender después
Antes de inmovilizar capital, define para qué compras. Si es para vivir, prueba la zona en diferentes horarios y revisa ruido, transporte, mantenimiento y servicios. Si acabas de llegar, la guía para alquilar vivienda en Tailandia te permite comparar una alternativa menos rígida.
Si buscas alquilar, no bases los números en una ocupación permanente ni en una rentabilidad «garantizada» del folleto. Comprueba licencias, reglamento del edificio, fiscalidad, mantenimiento y periodos vacíos. Un anuncio de alquiler por noches no demuestra que ese uso esté autorizado.
Y antes de firmar, plantea también venta y herencia: documentación que conservar, posibilidad de transmitir el derecho y coordinación con tus bienes en España. Para ordenar esa conversación con profesionales, consulta la guía de herencias y testamentos.
En resumen
Comprar casa en Tailandia siendo extranjero empieza por identificar el derecho, comprobar su registro y documentar el dinero. Condominio, terreno y leasehold no son lo mismo; tampoco lo son precio anunciado y coste final. Antes de reservar, reúne los documentos de la lista y prepara con tu asesor el desglose de impuestos y gastos de la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una casa en Tailandia?
Puede adquirir un condominio en propiedad si cumple los requisitos y la cuota extranjera. Una casa y su terreno son derechos distintos: un extranjero normalmente no puede adquirir el suelo a su nombre. Las excepciones exigen condiciones y autorización; no se resuelven poniendo un testaferro.
¿Qué significa la cuota extranjera del 49%?
Es el límite general de superficie de las unidades de un condominio que puede estar en manos extranjeras. Se calcula por superficie, no simplemente por número de pisos. Pide el certificado correspondiente de la persona jurídica del condominio antes de comprometer dinero.
¿Comprar una casa da residencia o visado en Tailandia?
Comprar un inmueble no concede por sí solo un permiso de estancia. Debes cumplir por separado los requisitos migratorios que te correspondan. No compres basándote en una promesa verbal de residencia.
¿Un leasehold de 30 + 30 + 30 equivale a 90 años garantizados?
No. En el arrendamiento residencial ordinario, el plazo general máximo es de 30 años; las renovaciones prometidas no equivalen a tener ya registrado un derecho de 90 años. Revisa con un abogado la duración y las condiciones realmente exigibles.
¿Necesito un FET para comprar un condominio?
Debes acreditar que cumples la vía legal de adquisición y los requisitos de fondos aplicables. Para compradores que aportan divisa del extranjero, el banco puede emitir FET u otra certificación aceptable según la operación. Confirma los documentos con el banco y la oficina de tierras antes de transferir.
¿Cuánto se paga de gastos al comprar en Tailandia?
No hay un porcentaje único sobre el precio anunciado. Hay que separar transferencia, impuestos que correspondan, abogado, comunidad y fondos del edificio. Pide un desglose para tu operación y deja por escrito qué paga comprador y vendedor.