Comprar propiedad en Tailandia siendo extranjero (2026)

Comprar propiedad en Tailandia siendo extranjero

Comprar propiedad en Tailandia es perfectamente posible para un extranjero, pero hay una regla de oro que debes interiorizar antes de soltar un solo baht: puedes ser dueño de un condominio (un piso), pero NO de terreno. Toda la planificación, todos los costes y casi todos los riesgos de una compra inmobiliaria en Tailandia giran alrededor de esa frontera. Quien la entiende compra tranquilo; quien la ignora acaba metido en estructuras frágiles o, directamente, ilegales.

Esta guía te explica qué puedes comprar y cómo, qué vías existen para una casa con parcela, cuánto cuesta de verdad la operación entre impuestos y tasas, qué tienes que verificar sí o sí, y por qué para la mayoría de recién llegados lo más sensato es alquilar primero. Es orientación general; para una compra concreta necesitas un abogado tailandés independiente.

Por qué un extranjero no puede tener terreno

La prohibición no es un capricho ni una norma reciente: está en el Código de Tierras tailandés (Land Code) y responde a una política de Estado muy arraigada de proteger la tierra como patrimonio nacional. Salvo excepciones muy concretas y poco habituales, ningún extranjero puede figurar como propietario de terreno en Tailandia.

Conviene separar dos cosas que la gente confunde:

• El terreno (la tierra). Vetado al extranjero a su nombre.
• La construcción (la casa, el edificio). Eso sí puede pertenecer a un extranjero, porque jurídicamente la edificación y el suelo pueden tener dueños distintos.

De esa distinción nacen casi todas las soluciones “para tener casa” que verás más abajo: todas buscan, de una forma u otra, resolver el problema del suelo, ya que la casa en sí no es el obstáculo.

La única gran excepción legal y limpia a la regla del suelo es la propiedad horizontal: el condominio.

La vía limpia: comprar un condominio en propiedad

La Ley de Condominios (Condominium Act) abre la puerta grande para el extranjero. Permite que una persona extranjera posea un piso en plena propiedad (freehold), con su título a su nombre, para siempre y con derecho a venderlo, heredarlo o alquilarlo. Es, con diferencia, la forma más sencilla y segura de comprar en Tailandia.

Pero tiene un límite fundamental: la cuota extranjera del 49%.

La regla del 49%

En cada edificio de condominios, los extranjeros pueden poseer como máximo el 49% de la superficie total de las unidades. El otro 51%, como mínimo, debe estar en manos tailandesas. Detalles que importan:

• Se calcula por metros cuadrados de superficie, no por número de pisos.
• Cuando la cuota extranjera se agota, los pisos restantes solo se pueden comprar en régimen de arrendamiento (leasehold), no en propiedad.
• En proyectos muy demandados —pensemos en Phuket o ciertas zonas de Bangkok—, los pisos dentro de la cuota extranjera suelen venderse con una prima del 5-15% sobre los equivalentes de cuota tailandesa, precisamente porque su título es “limpio” para un foráneo.

💡 Verifica la cuota antes de firmar nada. Pide por escrito a la promotora o al administrador del edificio cuánta superficie extranjera queda libre. Reservar un piso y descubrir luego que la cuota está llena —y que solo te ofrecen leasehold— es uno de los chascos más habituales.

El dinero tiene que venir de fuera: el formulario FET

Aquí está el requisito que más gente pasa por alto y que más problemas causa después. Para registrar un condominio en propiedad a tu nombre, la ley exige que los fondos hayan entrado en Tailandia desde el extranjero en divisa y se hayan convertido a baht en un banco tailandés.

El banco emite entonces el FET (Foreign Exchange Transaction Form), un certificado que acredita esa entrada de divisa. Ese papel es doblemente crítico:

1. Sin él, el registro de la propiedad (Land Office) no inscribe el piso a tu nombre como extranjero.
2. Es lo que te permitirá, el día que vendas, repatriar el dinero fuera de Tailandia.

Por eso, cuando transfieras el dinero de la compra, hazlo como una transferencia bancaria internacional clásica que genere FET, y conserva el documento. Ojo: las apps tipo Wise o Revolut, que cubrimos en la guía de tarjetas Wise y Revolut, son geniales para el día a día, pero no siempre generan un FET válido para una compra inmobiliaria, porque el dinero puede llegar ya convertido a baht. Para una operación grande, lee primero la guía de transferir grandes sumas a Tailandia y coordínate con tu abogado y tu banco.

Las vías para una casa con terreno (y sus riesgos)

Si lo que quieres es una casa con su parcela, ninguna te da la tierra en propiedad directa. Estas son las opciones, de la más segura a la más arriesgada:

1. Leasehold (arrendamiento a 30 años)

Es la vía más limpia para el suelo. Firmas un contrato de arrendamiento registrado sobre el terreno (y a menudo compras la casa en sí en propiedad, ya que la construcción puede ser tuya). El plazo máximo que la ley reconoce y registra es de 30 años.

El matiz importante está en las renovaciones: los contratos suelen prometer “30 + 30 + 30 años”, pero esas prórrogas son promesas contractuales, no derechos reales que obliguen a un futuro propietario del terreno. Si el dueño del suelo vende o fallece, la renovación puede quedar en el aire. Por eso conviene:

• Registrar el arrendamiento en el Land Office (un contrato de más de 3 años no registrado no vale frente a terceros).
• Estructurar bien las cláusulas de renovación con un abogado.
• Asumir que, legalmente, lo garantizado son los primeros 30 años.

2. A través de una empresa tailandesa

Una sociedad tailandesa sí puede poseer terreno. De ahí que algunos extranjeros monten una empresa para que el terreno figure a nombre de la sociedad y ellos la controlen. El problema: la ley exige que la mayoría (51%) esté en manos tailandesas, y usar socios “de paja” (nominees) que en realidad no aportan ni controlan nada es ilegal según el Código de Tierras y la Ley de Negocios Extranjeros. Ha habido inspecciones y sanciones.

Una empresa con actividad económica real (un negocio de verdad que además posee su local) es legítima; montar una sociedad vacía solo para esquivar la prohibición de tener tierra es jugar con fuego. Si tu caso es un negocio real, lee montar una empresa en Tailandia; si es solo para “tener la casa”, descártalo.

3. A nombre del cónyuge tailandés

Si estás casado con un tailandés o tailandesa, tu cónyuge sí puede comprar terreno. Pero la ley protege el carácter nacional de la tierra: en el Land Office, el cónyuge extranjero debe firmar una declaración de que el dinero es bien privativo del cónyuge tailandés y de que renuncia a cualquier derecho sobre ese terreno. En la práctica, eso significa que en caso de divorcio no tienes ningún derecho sobre la tierra. Es una vía válida, pero exige confianza y una buena planificación (testamentos, usufructo, etc.).

4. Usufructo, superficie y derecho de habitación

Figuras menos conocidas pero muy útiles para blindar tu posición cuando el terreno es de tu cónyuge o de un tercero:

• Usufructo (sit kep kin): te da el derecho a usar y disfrutar el terreno de por vida. Se registra y es de las protecciones más fuertes para el extranjero.
• Superficie (sit nuea phuen din): derecho a poseer construcciones sobre suelo ajeno.
• Derecho de habitación: derecho a vivir en la propiedad.

Combinar la propiedad de la casa + un usufructo vitalicio sobre el suelo es una estructura habitual y razonablemente segura para parejas mixtas.

5. La excepción de la gran inversión

El Código de Tierras prevé que un extranjero que invierta una suma muy alta (del orden de 40 millones de THB) en activos que beneficien al país pueda llegar a poseer una pequeña parcela residencial (alrededor de 1 rai) con permiso del Ministerio del Interior. Es una vía rarísima en la práctica y poco usada.

Los costes reales de comprar

El precio del inmueble no es el final de la cuenta. Al cerrar la operación en el Land Office se pagan varios conceptos sobre el valor tasado oficial (que puede diferir del precio real):

• Tasa de transferencia: normalmente 2%. Importante y actual: el Gobierno ha aprobado rebajas temporales para la vivienda más asequible (por ejemplo, una reducción drástica para inmuebles de hasta unos 7 millones de THB, vigente hasta mediados de 2026). Confirma la situación exacta el día de la compra.
• Impuesto específico de negocios (SBT): 3,3%, si el vendedor transmite antes de 5 años de posesión o con ánimo de lucro.
• Timbre (stamp duty): 0,5%, solo si no se aplica el SBT (son excluyentes; nunca pagas los dos).
• Retención fiscal (withholding tax): 1% para sociedades; para particulares, una escala progresiva calculada por el Land Office según el valor tasado y los años de tenencia.

En conjunto, el coste fiscal de la transmisión suele moverse entre el 2,5% y el 6% del valor tasado. Por costumbre, el vendedor asume el SBT/timbre y la retención, y la tasa de transferencia se reparte al 50%, pero todo es negociable: pacta el reparto por escrito antes de firmar.

A eso súmale otros gastos que sí son tuyos:

• Honorarios del abogado independiente (imprescindible).
• Fondo de reserva (sinking fund) y cuota de comunidad en condominios.
• Impuesto anual de tierras y edificios (Land and Building Tax), con tipos bajos para vivienda habitual.

Para hacerte una idea del impacto en tu presupuesto y del cambio euro-baht, tira de la calculadora de coste de vida y del conversor de divisas antes de comprometerte.

Due diligence: lo que tienes que verificar

Comprar sin comprobar es la receta del desastre. Antes de pagar:

• El título de propiedad. El mejor es el Chanote (Nor Sor 4 Jor), el título pleno y medido por GPS. Otros como el Nor Sor 3 Gor son válidos pero menos precisos. Desconfía de títulos inferiores. (En el glosario tienes estos términos explicados.)
• Cargas y gravámenes. Comprueba en el Land Office que el inmueble está libre de hipotecas, embargos o servidumbres.
• La cuota extranjera (en condominios), por escrito.
• La trayectoria de la promotora si compras sobre plano: proyectos terminados, solvencia, licencias.
• El FET y el origen del dinero, bien documentados.
• Un abogado independiente, nunca el de la promotora o el de la agencia. Sus intereses no son los tuyos.

Sobre plano vs construido

Comprar sobre plano (off-plan) suele ser más barato y permite pagar a plazos durante la construcción, pero concentra el riesgo: retrasos, cambios de calidades, e incluso promotoras que no terminan. Si vas por esa vía, prioriza promotoras con historial demostrable, exige garantías y estudia si hay mecanismos de escrow (depósito en garantía). Comprar construido cuesta más pero ves exactamente lo que compras y eliminas el riesgo de finalización.

Las reformas que se han discutido

En 2024-2025 el Gobierno tailandés llegó a plantear medidas para atraer inversión extranjera, como ampliar el leasehold a 99 años o subir la cuota extranjera de condominios por encima del 49%. Son propuestas, no ley en vigor, y han sido políticamente polémicas. No bases una compra en que vayan a aprobarse: planifica con la normativa actual y trata cualquier futura reforma como una posible mejora, no como un hecho.

Alquilar tu piso: rentabilidad y la trampa del corto plazo

Mucha gente compra un condominio para alquilarlo y sacarle rentabilidad. Es una opción válida, pero con dos avisos importantes.

Primero, las rentabilidades reales. Las brutas en Tailandia suelen moverse en torno al 4-7% anual en zonas demandadas, pero la neta baja bastante al descontar cuota de comunidad, fondo de reserva, impuestos, mantenimiento, periodos vacíos y la comisión de una empresa de gestión si no estás en el país. Haz números conservadores; los folletos de las promotoras tienden a prometer “rentabilidades garantizadas” del 7-8% que rara vez se sostienen pasados los primeros años.

Segundo, la trampa del alquiler de corto plazo. Alquilar tu piso por días o semanas (estilo Airbnb) está, en la mayoría de los casos, prohibido sin licencia hotelera: la Ley de Hoteles considera ilegal el alquiler de menos de 30 días sin licencia, y cada vez más edificios lo prohíben expresamente en su reglamento, con multas. El alquiler mensual o de larga duración, en cambio, es perfectamente legal y es el modelo realista para un propietario extranjero.

Y recuerda que los ingresos por alquiler tributan en Tailandia: tendrás que declararlos. Si vas a comprar para alquilar, planifícalo con un gestor y revisa de paso la guía de enviar dinero a España para mover después esas rentas.

Herencia: qué pasa con tu propiedad el día de mañana

Es el tema que casi nadie mira al comprar y que más disgustos da a las familias. La clave: tener propiedad en Tailandia no funciona igual que en España a efectos sucesorios.

• Un condominio sí se puede heredar, pero el heredero extranjero debe cumplir también las condiciones de la cuota extranjera y del origen de los fondos. Si no puede cumplirlas, la ley le obliga a vender la unidad en un plazo (en torno a un año).
• El terreno heredado por un extranjero (por ejemplo, de un cónyuge tailandés) no se puede conservar: el heredero foráneo debe, por norma general, venderlo en un plazo de un año.
• Sin un testamento tailandés que cubra tus bienes en el país, se aplica la sucesión intestada tailandesa, un proceso lento y farragoso para tu familia.

La recomendación de cualquier abogado serio es otorgar un testamento tailandés específico para tus activos en Tailandia (compatible con el que tengas en España), nombrar herederos y, en parejas mixtas, combinarlo con figuras como el usufructo para proteger al cónyuge. Es un trámite barato que evita años de problemas. Lo enlazamos con la guía de gestionar lo de España en la distancia, porque la coordinación entre ambos países es justo donde la gente se pierde.

¿Comprar o alquilar primero?

Para la inmensa mayoría de recién llegados, la respuesta es clara: alquila primero, al menos un año. Lo defendemos en la guía de alquilar vivienda y hay buenas razones:

• Conoces de verdad la zona y la ciudad antes de atarte.
• Evitas comprar con prisa y arrepentirte.
• Entiendes el mercado, los precios reales y la cultura inmobiliaria local.
• Mantienes flexibilidad mientras resuelves tu visado y tu situación.

Comprar tiene sentido cuando ya tienes arraigo, planes a largo plazo y certezas: muchos lo hacen al jubilarse aquí o tras años viviendo en el país. Si ese es tu caso, repasa también cómo vivir con tu pensión encaja con inmovilizar capital en un piso.

Conclusión

Comprar en Tailandia no es un campo de minas, pero sí un terreno con reglas propias que hay que respetar. Resumiendo lo esencial:

• Condo sí, terreno no. El condominio en propiedad es la vía limpia.
• Respeta la cuota del 49% y trae el dinero desde fuera con FET.
• Para casa con parcela, leasehold + usufructo o cónyuge tailandés; huye de las empresas “de paja”.
• Calcula bien los impuestos (2,5-6%) y negocia el reparto por escrito.
• Haz due diligence y contrata un abogado independiente.
• Y si dudas, alquila primero.

Esto es orientación general, no asesoramiento legal. Para una compra concreta, contrata a un abogado tailandés independiente y, si quieres ubicar primero tu situación de visado y presupuesto, haz la evaluación personalizada.