El piso que dejas atrás
Es el plan de media España emigrante: “alquilo mi piso y con eso vivo en Tailandia”. Es un buen plan — el alquiler español da para mucho baht — pero cambia por completo de régimen fiscal en el momento en que dejas de ser residente en España. Y las reglas para un residente en Tailandia (extracomunitario) son notablemente peores que las que conocías. Vamos a verlas sin anestesia.
⚠️ Como siempre en esta sección: divulgación, no asesoría. Para tu caso concreto, asesor fiscal especializado en no residentes. Aquí te contamos el mapa para que sepas qué preguntarle.
El cambio de mundo: del IRPF al IRNR
Mientras eras residente, el alquiler iba a tu IRPF con deducción de gastos y la reducción por vivienda habitual del inquilino. Al convertirte en no residente fiscal (más de 183 días fuera, con la mudanza real acreditada), tus rentas españolas pasan al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que funciona con otra lógica:
- Se declara con el modelo 210.
- Tributa solo lo de fuente española (el alquiler del piso lo es: el inmueble está en España, y el convenio de doble imposición confirma que España puede gravarlo).
- Y aquí la noticia mala…
La trampa extracomunitaria: 24% del BRUTO
La diferencia que duele, en una tabla:
| Residente UE/EEE | Residente en Tailandia | |
|---|---|---|
| Tipo | 19% | 24% |
| Base | Ingresos netos (gastos deducibles) | Ingresos ÍNTEGROS |
| IBI, comunidad, seguro, hipoteca, amortización | Deducibles | NO deducibles |
Ejemplo con números redondos: piso alquilado por 1.200 €/mes (14.400 €/año) con 4.000 € de gastos anuales.
- Residente en Alemania: 19% × (14.400 − 4.000) = 1.976 €
- Residente en Tailandia: 24% × 14.400 = 3.456 €
Mismo piso, mismo inquilino, 75% más de impuesto por vivir en Bangkok en vez de Berlín. Esta diferencia de trato está cuestionada jurídicamente (hay jurisprudencia europea favorable a extender el neteo a extracomunitarios y reclamaciones en curso), y algunos asesores presentan declaraciones reclamando ese criterio — pero la norma escrita hoy es la de la tabla. Decide con tu asesor si pagas según la letra o litigas el criterio.
Cómo y cuándo se declara
- Modelo 210, tipo de renta “rendimientos de inmuebles arrendados”.
- Desde 2024 se presenta de forma anual agrupada (todo el año natural de un mismo inmueble en una declaración, en enero del año siguiente) — antes era trimestral; agradece el cambio.
- Se presenta online con certificado digital o Cl@ve (otra razón para mantener vivos tus accesos españoles y tus certificados antes de irte) o a través de representante.
¿Y si el piso está vacío?
España también te cobra por no alquilarlo: la imputación de rentas inmobiliarias. Para no residentes:
- Base: 1,1% del valor catastral (si fue revisado en los últimos 10 años) o 2% (si no).
- Tipo: 24%.
- Modelo 210 anual.
En euros suele ser poco (un catastral de 80.000 € → ~211 €/año), pero es obligación formal: Hacienda tiene el catastro delante y las cartas a no residentes llegan.
El día que vendas: el 3% por adelantado
Si algún día vendes el piso siendo no residente:
- El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa él en Hacienda (modelo 211). No es opcional: es su garantía de que el no residente no desaparece sin pagar.
- Tú declaras la ganancia patrimonial real al 19% (modelo 210) en los 4 meses siguientes.
- Si el 3% retenido supera tu impuesto real, pides devolución (tarda, pero llega). Si se queda corto, pagas la diferencia.
- La plusvalía municipal sigue existiendo aparte.
Y atención a la herida fiscal clásica del emigrante: la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 por venta de vivienda habitual exigen, en general, condiciones de residencia que un no residente extracomunitario ya no cumple. Si tienes pensado vender, el año de la venta importa muchísimo: vender siendo aún residente español puede ahorrarte una cifra de cinco dígitos. Planificación, otra vez.
¿Y Tailandia qué dice de ese alquiler?
Si eres residente fiscal tailandés y remites a Tailandia el dinero del alquiler, entra en juego el criterio de remesas post-2024: la renta extranjera remitida es declarable allí, con crédito por el impuesto ya pagado en España vía convenio (sin doble pago, pero con doble papeleo). Si el alquiler se queda en tu cuenta española, hoy por hoy no tributa en Tailandia — y financia de paso tus vuelos anuales.
La chuleta final
- Alquiler español → modelo 210 anual, 24% del bruto, sin gastos deducibles. Asúmelo en el plan financiero: tu rentabilidad neta real baja.
- Piso vacío → imputación anual (poca cuantía, obligación real).
- Venta → retención del 3% + declaración de la ganancia al 19%. Si planeas vender, estudia hacerlo ANTES de perder la residencia española.
- Inquilino, gestor o familiar de confianza + poder notarial desde Bangkok = pisos gestionables a 10.000 km.
- Y todo el conjunto — baja consular, 030, residencia fiscal tailandesa — bien atado: empieza por aquí.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago por alquilar mi piso en España si vivo en Tailandia?
Como residente en Tailandia (fuera de la UE/EEE), tributas en España por el IRNR al 24% sobre los ingresos ÍNTEGROS del alquiler, sin poder deducir ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni hipoteca, ni reformas. Es la gran diferencia (y la gran trampa) frente a un residente en la UE, que paga el 19% sobre el neto.
¿Tengo que declarar algo si mi piso en España está vacío?
Sí. Los no residentes pagan la 'imputación de rentas' por el inmueble vacío: el 1,1% o el 2% del valor catastral (según cuándo se revisó) tributando al 24%. Se declara una vez al año con el modelo 210. Suele salir poco dinero, pero la obligación existe y Hacienda la cruza con el catastro.
¿Qué pasa si vendo mi piso siendo no residente?
El comprador está obligado a retener el 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda (modelo 211) a cuenta de tu ganancia. Tú declaras después la ganancia real al 19% con el modelo 210 y, si la retención fue mayor que el impuesto, pides la devolución. Además sigue habiendo plusvalía municipal.