Antes de empezar: qué puede comprar un español
En Tailandia un extranjero puede ser propietario de un condominio (un piso) en pleno dominio (freehold), siempre que los extranjeros no superen el 49% de la superficie del edificio. Lo que no puede es poner tierra a su nombre: una casa con parcela se articula vía arrendamiento a largo plazo (leasehold, normalmente 30 años) o estructuras societarias, cada una con su propia fiscalidad y sus riesgos. Este artículo se centra en el caso más común para el expat: comprar un condo.
⚠ Guía orientativa. Los importes y quién paga cada concepto dependen del contrato, de la oficina local y de cambios normativos. Confirma siempre con un abogado tailandés antes de firmar.
Los impuestos de la compraventa
Cuando se inscribe la propiedad en la Oficina de Tierras (Land Office) se liquidan varios conceptos sobre el valor tasado oficial (no siempre el precio real):
| Concepto | Tipo | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Tasa de transferencia (transfer fee) | 2% | Siempre (la rebaja temporal al 0,01% hasta 7M THB es solo para tailandeses) |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3% | Si se vende antes de 5 años de tenerla |
| Sello (stamp duty) | 0,5% | Solo si no se paga SBT (tenencia > 5 años) |
| Retención IRPF del vendedor | Variable (progresiva) | Sobre la “ganancia” calculada por la oficina |
En conjunto, el coste de transferencia suele moverse entre el 2,5% y el 6,3% del valor tasado. La retención del vendedor la calcula la propia oficina con una fórmula progresiva según el valor tasado y los años de tenencia (para empresas vendedoras es un 1% fijo).
Lo importante: quién paga cada concepto se negocia. Es habitual repartir la tasa de transferencia y que el vendedor asuma SBT y retención, pero no hay una regla fija. Deja el reparto por escrito en el contrato; un “ya lo vemos en la oficina” se paga caro.
El impuesto anual: Land and Building Tax
Desde 2020 existe un impuesto anual sobre tierras y edificios. La buena noticia para la mayoría de propietarios de vivienda: es bajo o nulo.
- Tu residencia (figurando en el registro del inmueble): exención hasta 50 millones de THB de valor combinado tierra+edificio. Por encima, tipos del 0,03% al 0,10%.
- Solo el edificio (casa en terreno arrendado, con tu nombre en el registro): exentos los primeros 10 millones de THB.
- Segunda vivienda o inmueble alquilado (que no es tu residencia registrada): tributa desde el primer baht, con tipos residenciales en torno al 0,02%–0,03% que suben hasta el 0,10% para valores muy altos.
Los recibos se emiten en febrero y se pagan hacia abril. Un matiz práctico: el extranjero no suele poder inscribirse en el tabien baan azul (libro de familia tailandés), aunque sí puede obtener el libro amarillo (yellow book, Tor Ror 13), que ayuda a acreditar la residencia en el inmueble. Si tu condo vale menos de 50M THB y es tu casa, lo normal es pagar una cantidad simbólica o nada; consúltalo en tu oficina local.
Si alquilas tu condo tailandés
La renta del alquiler de un inmueble en Tailandia es renta de fuente tailandesa y tributa en Tailandia:
- Residente fiscal (180+ días): va a tu IRPF tailandés a tipos progresivos del 0% al 35%, sobre la renta neta tras una deducción estándar del 30% (o gastos reales justificados).
- No residente: se aplica una retención del 15% sobre el alquiler, que puedes usar como crédito si presentas declaración y pides la devolución del exceso.
Ojo: alquilar el piso te hace perder la exención de residencia en el Land and Building Tax para ese inmueble, que pasa a tributar como uso residencial no principal.
El lado español (no lo olvides)
Si ya eres no residente fiscal en España —has hecho bien la baja consular y el cambio de residencia y cumples la regla de los 180 días tailandesa—, tu condo tailandés no entra en el IRPF español ni tienes que incluirlo en el Modelo 720, que es solo para residentes en España.
Pero cuidado con dos cosas:
- Si sigues siendo residente fiscal español (por ejemplo, el primer año, o si no completaste bien la baja), tu inmueble y tus rentas tailandesas tributan en España por renta mundial, aplicando el convenio de doble imposición para no pagar dos veces, y el inmueble de más de 50.000 € va en el 720.
- La compra implica traer dinero a Tailandia: revisa cómo te afecta la regla de remisión de 2024 al traer fondos para pagar el piso.
En resumen
- Un español sí puede comprar condo (freehold ≤ 49% del edificio); la tierra, solo en leasehold.
- Compraventa: ~2,5%–6,3% del valor tasado (transferencia 2% + SBT 3,3% o sello 0,5% + retención del vendedor). Negocia y pon por escrito quién paga.
- Tenencia: Land and Building Tax anual, muy bajo o nulo para tu vivienda (exención hasta 50M THB).
- Alquiler: renta tailandesa → IRPF progresivo (residente) o retención del 15% (no residente).
- España: si eres no residente, ni IRPF ni 720 por el piso tailandés; si aún eres residente, todo va al IRPF con el convenio.
Comprar en Tailandia es perfectamente factible para un español, pero los impuestos y, sobre todo, la estructura legal (condo vs. tierra, freehold vs. leasehold) marcan la diferencia. Aquí, más que nunca, un buen abogado local se paga solo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago de impuestos al comprar un condo en Tailandia?
En la compraventa, los gastos en la Oficina de Tierras (Land Office) rondan el 2,5%–6,3% del valor tasado: una tasa de transferencia del 2%, más el Specific Business Tax (3,3%) o, en su lugar, el sello del 0,5%, más la retención del IRPF tailandés del vendedor. Quién paga qué se negocia en el contrato; suele repartirse, pero conviene dejarlo por escrito.
¿Hay un impuesto anual por tener un piso en Tailandia?
Sí, el Land and Building Tax (vigente desde 2020). Para vivienda es muy bajo o nulo: hay exención hasta 50 millones de THB si es tu residencia y figuras en el registro. Un segundo inmueble o uno alquilado tributa desde el primer baht, con tipos residenciales que arrancan en torno al 0,02%–0,03%. Los recibos se emiten en febrero y se pagan hacia abril.
Si alquilo mi condo de Tailandia, ¿dónde tributa esa renta?
Es renta de fuente tailandesa, así que tributa en Tailandia. Si eres residente fiscal (180+ días), va a tu IRPF tailandés a tipos progresivos (0%–35%) sobre la renta neta tras una deducción estándar del 30% o gastos reales. Si no eres residente, se aplica una retención del 15%. La retención practicada se puede usar como crédito al hacer la declaración.
¿Puede un español comprar a su nombre?
Un condominio sí: los extranjeros pueden tener pisos en propiedad (freehold) hasta el 49% de la superficie del edificio. La tierra (una casa con su parcela) no se puede poner directamente a nombre de un extranjero; se usa el arrendamiento a largo plazo (leasehold, 30 años) u otras estructuras. Cada vía tiene su fiscalidad: aclárala antes de firmar.