Vender tu piso de España viviendo en Tailandia: el 3%, el modelo 210 y qué pasa al traer el dinero

Vender tu piso de España siendo no residente activa tres impuestos con nombre y apellidos —la retención del 3%, el modelo 210 y la plusvalía municipal— y un cuarto frente que casi nadie te cuenta: qué pasa al traer el dinero a Tailandia. Aquí tienes el mapa completo, con plazos y papeles.

⚠ Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Una venta inmobiliaria mueve mucho dinero y cada caso (año de la mudanza, cotitulares, edad, origen de los fondos) cambia el resultado. Contrasta tu situación con un profesional antes de firmar.

Vender piso en España siendo no residente: los cuatro frentes

La foto completa, antes de entrar al detalle:

Ojo al matiz: esto es la transmisión del inmueble, un hecho imponible distinto del alquiler. Si tu piso estuvo arrendado hasta la venta, los años de rentas van por su propio carril —el que explica la guía de alquilar tu piso de España siendo no residente— y la venta va por este.

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El 3% que te retiene el comprador (y el modelo 211)

Cuando el vendedor de un inmueble en España es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto, según el art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). Lo hace con el modelo 211, en el plazo de 1 mes desde la escritura.

Tres cosas que debes tener claras:

• Se calcula sobre el precio total, no sobre la ganancia. En una venta de 250.000 € son 7.500 € retenidos (pásalo a baht), aunque vendas con pérdida.
• Exige el “ejemplar para el transmitente” del 211. El comprador debe entregarte tu copia del modelo: es el justificante con el que luego te deduces la retención en el 210. Sin ese papel, la devolución se queda bloqueada.
• Nadie va a “olvidarse” de retener. Si el comprador no ingresa el 3%, el propio inmueble queda afecto al pago de tu impuesto; el notario lo advierte en escritura y ningún banco financiador lo pasa por alto.

¿Se puede evitar la retención? Solo si acreditas ser contribuyente del IRPF con un certificado de residencia fiscal en España emitido por la AEAT y lo entregas antes de la firma. “Sentirte” residente no vale: sin certificado, el comprador retiene, y hace bien.

El modelo 210: declarar la ganancia real

La retención es un anticipo; el impuesto de verdad se liquida con el modelo 210, el mismo formulario que quizá ya conozcas del alquiler pero en su modalidad de ganancia patrimonial (clave de renta 28). Si nunca lo has presentado, la guía paso a paso del modelo 210 explica la mecánica general; aquí va lo específico de la venta.

El tipo es el 19% sobre la ganancia, igual para residentes en Tailandia que en la UE (a diferencia del alquiler, donde el residente extracomunitario sale peor parado). La ganancia se calcula así, según el manual de Tributación de No Residentes de la AEAT:

• Valor de transmisión = precio de venta − gastos a tu cargo (comisión de agencia, plusvalía municipal si la soportas tú, cancelación de hipoteca, certificados).
• Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos de aquella compra (notaría, registro, ITP) + mejoras (no reparaciones) − amortizaciones si el piso estuvo alquilado.

Un ejemplo orientativo completo:

Para pasar cualquiera de estas cifras a baht al tipo del día, tira del conversor de divisas.

El plazo: las instrucciones oficiales del modelo 210 dicen que las autoliquidaciones por venta de inmuebles se presentan, con independencia del resultado, “en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión”. Traducción: cuatro meses desde la escritura. Y un aviso importante: los nuevos plazos de la Orden HAC/623/2026 (BOE 23-06-2026) cambian el calendario del alquiler y la renta imputada, no el de la venta, aunque sí estrenan formularios obligatorios para presentaciones desde el 1 de enero de 2027.

Si sale a devolver (vendiste con poca ganancia o con pérdida y el 3% supera la cuota), lo pides en el propio 210. Hacienda tiene 6 meses para devolver; pasado ese plazo sin pago, se añaden intereses de demora automáticos (art. 31 de la Ley General Tributaria). En la práctica puede tardar más, así que no cierres tu cuenta bancaria española hasta cobrar: Tailandia no está en la zona SEPA y recibir la devolución allí es complicarse la vida.

💡 Si el piso es de dos cotitulares (un matrimonio, por ejemplo), cada uno presenta su propio modelo 210 por su mitad. Dos declaraciones, no una.

Las exenciones que pierdes al mudarte

Aquí está el dinero gordo, y casi nadie lo mira a tiempo:

• Exención por reinversión en vivienda habitual: en el IRNR solo existe para residentes en la UE o el EEE con intercambio de información (disposición adicional 7ª del TRLIRNR). Residiendo en Tailandia, país tercero, no tienes acceso.
• Exención de mayores de 65 años: la del IRPF por vender la vivienda habitual no existe en el IRNR. La Dirección General de Tributos lo ha negado expresamente en consulta vinculante de finales de 2025: un mayor de 65 no residente tributa por su ganancia sin exención alguna.

La consecuencia práctica es brutal: un jubilado de 66 años que vende su vivienda habitual siendo aún residente en España puede no pagar nada; el mismo jubilado vendiendo un año más tarde, ya como no residente, paga el 19% seco. Sobre una ganancia de 78.500 €, son casi 15.000 € de diferencia por una cuestión de calendario. Si te fuiste hace poco, ojo: el Reglamento del IRPF (art. 41 bis) mantiene la consideración de “vivienda habitual” durante una ventana temporal tras dejar de vivir en ella, así que vender pronto —y en un año en que aún seas residente IRPF— puede conservar la exención. Confirma los plazos exactos de tu caso antes de decidir.

La plusvalía municipal desde Bangkok

El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU) tiene una regla especial que te afecta de lleno: cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente (art. 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). El ayuntamiento se la exige a él, y por eso el comprador te retendrá el importe estimado en la notaría, además del 3% estatal. Son dos retenciones distintas: no te pillen por sorpresa.

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la cuota se calcula por dos métodos (uno objetivo sobre el valor catastral del suelo y otro sobre la ganancia real) y se paga el menor. Y si vendes sin ganancia real y lo acreditas con las escrituras, la operación no está sujeta, aunque hay que declararla igual. El plazo general de declaración es de unos 30 días hábiles desde la firma, pero cada ordenanza municipal concreta la mecánica: confírmalo con tu ayuntamiento.

💡 La plusvalía municipal que soportes como vendedor reduce el valor de transmisión en el modelo 210. Guarda el justificante: es dinero.

El año en que vendes lo cambia todo

España no tiene “año partido”: eres residente o no residente el año natural completo, con la frontera en los 183 días (art. 9 de la Ley del IRPF). Tailandia tiene la suya en los 180 días por año natural. Cruzar ambas reglas con la fecha de la escritura produce resultados radicalmente distintos:

La lógica de la última columna: la Orden tailandesa Por. 161/2566 solo alcanza la renta extranjera generada en un año en que fuiste residente fiscal tailandés. Si el año de la venta no llegaste a 180 días allí, la ganancia queda fuera de su alcance según la Q&A del Revenue Department (criterio vigente; hay reformas en discusión).

Para la mayoría, la ventana óptima es vender el año de la salida habiendo pasado más de 183 días en España y menos de 180 en Tailandia: conservas las exenciones de residente (y evitas el 3% con el certificado de la AEAT, pedido antes de la firma) y la ganancia no entra en el radar tailandés.

⚠ No juegues a los papeles: un certificado de residencia fiscal tailandés no “blinda” nada si Hacienda puede probar más de 183 días o tu centro de intereses en España. El desempate lo decide el convenio, no el papel más reciente.

Traer el dinero a Tailandia: capital exento vs. ganancia remesable

Vendido el piso, llega el cuarto frente. La regla general de las remesas la tienes en la guía de cómo traer tu dinero a Tailandia; aquí va su aplicación al caso venta, que tiene truco bueno: el precio de venta no es todo “renta”.

• El coste de adquisición es capital, no renta. Y si el piso se compró con dinero anterior al 1 de enero de 2024 (el caso típico), la remesa de esa parte queda además amparada por la exención del ahorro pre-2024 (Por. 162/2566).
• La ganancia es renta extranjera generada el año de la venta. Si ese año eras residente fiscal tailandés, tributa al remitirla a Tailandia, en cualquier año posterior (Por. 161/2566), en la escala progresiva tailandesa del 0% al 35%.

La doble imposición la resuelve el convenio España-Tailandia de 1997 (BOE de 9 de octubre de 1998): su art. 13.1 permite a España gravar la venta del inmueble (el 19% es correcto conforme al convenio) y su art. 23.3 obliga a Tailandia a descontar el impuesto español de la cuota tailandesa sobre esa renta (crédito ordinario). El crédito se reclama en la declaración tailandesa P.N.D. 90 (del 1 de enero al 31 de marzo en papel, unos días más online), aportando el 210 y su justificante de ingreso.

Dos consejos de intendencia:

• Documenta el desglose antes de transferir. La carga de la prueba es tuya: escrituras de compra y venta, extractos y, si aplica, saldos a 31-12-2023. Sin trazabilidad, el Revenue Department puede tratar toda la remesa como renta. Una opción limpia bajo el régimen vigente: remitir solo el capital y dejar la ganancia fuera de Tailandia.
• Guarda el FET Form. Para entradas desde 50.000 USD, el banco tailandés receptor documenta la operación en el Foreign Exchange Transaction Form que reporta al Bank of Thailand. Es tu prueba de la entrada de fondos: pídelo y archívalo.

Checklist de plazos y documentos

• Decidir el año óptimo de venta cruzando los 183 días de España y los 180 de Tailandia.
• Si eres residente IRPF ese año: certificado de residencia fiscal de la AEAT entregado al comprador antes de la firma (evita el 3%).
• En la escritura: exigir el ejemplar del modelo 211 “para el transmitente”.
• Comprador: 211 e ingreso del 3% en 1 mes; plusvalía municipal en ~30 días hábiles.
• Tú: modelo 210 (clave 28) dentro de los 3 meses siguientes al mes del 211.
• Mantener cuenta española abierta hasta cobrar la eventual devolución (6 meses; después, intereses).
• Antes de remitir: desglose documentado capital/ganancia + escrituras + extractos.
• Si remites la ganancia siendo residente tailandés: P.N.D. 90 (necesitarás TIN) con el crédito del convenio, y FET Form archivado.

Todos estos plazos conviven con el resto de tus obligaciones del año; el calendario fiscal del expat te ayuda a encajarlos sin sustos.

Errores típicos al vender un piso en España siendo no residente

1. Creerse residente “de facto” sin certificado de la AEAT → el comprador retiene el 3% igualmente.
2. Pensar que “con el 3% ya está pagado” y dejar pasar los 4 meses del 210 → la declaración es obligatoria sea cual sea el resultado.
3. No pedir el ejemplar del 211 → devolución bloqueada.
4. Descubrir la retención de la plusvalía municipal en la propia notaría.
5. Cerrar todas las cuentas españolas antes de cobrar la devolución.
6. Remitir todo el precio a Tailandia en un solo giro sin desglose documental → riesgo de que todo cuente como renta.
7. El mayor de 65 que vende después de perder la residencia IRPF → pierde una exención del 100%.

Si tu caso cruza varios frentes —el año de la mudanza, cotitulares, un piso alquilado hasta la venta, la remesa— y quieres tenerlo atado antes de firmar, puedes resolverlo en una consultoría con Esteban: una hora ordenando tu calendario concreto vale más que diez tardes de foros.

En resumen

Vender tu piso de España siendo no residente son cuatro frentes y un calendario: el comprador retiene el 3% e ingresa el modelo 211 en un mes; tú declaras la ganancia real al 19% con el modelo 210 en los tres meses siguientes; la plusvalía municipal la responde el comprador como sustituto (y te la retendrá); y la ganancia remitida a Tailandia solo tributa allí si eras residente tailandés el año de la venta, con crédito por lo pagado en España vía convenio. La palanca que más dinero mueve es la fecha: elegir bien el año de la venta puede conservarte exenciones enteras y dejar la ganancia fuera del alcance tailandés. Siguiente paso: antes de transferir un euro, repasa la regla de remesas en la guía de traer tu dinero a Tailandia.